Viimasel ajal on meedias palju kajastust leidnud juhtumid, kus kinnisvara müüjal tuleb aastaid pärast tehingu tegemist ostjaga kohut käia. Põhjuseks see, et ostja on pärast tehingut avastanud kinnisasjal puudused – ja esitab nüüd nõude müüjale. Sageli tuleb see ka müüjale ebameeldiva üllatusena, sest tal pole olnud aimugi, et kinnisvaral taolised probleemid esineksid.

Mis on kinnisasja puudused, sealhulgas varjatud puudused?

Müüja peab ostjale üle andma kinnisasja, mis vastab müügilepingus kokkulepitud tingimustele. Juhul, kui täpsemad kokkulepped kinnisasja omaduste kohta müügilepingus puuduvad, siis peaks see muu hulgas sobima otstarbeks, milleks see ostetakse ja olema ka keskmise kvaliteediga. Näiteks juhul, kui kinnisasi ostetakse kavatsusega sinna kohe elama kolida, peaks seisukord ka seal elamist võimaldama. Kasutatud kinnisasi ei pea aga vastama samadele nõudmistele, mis uus. Riigikohus on selgitanud, et näiteks 100-aastase talumaja ostmisel ei saa eeldada, et see vastaks tänapäevasele ehituskvaliteedile. Küll aga peaks see olema seisukorras, mis vastab vähemalt keskmisele 100-aastase talumaja seisukorrale.

Saab eristada puudusi, mis on kinnisasja tavapärase ülevaatuse käigus tuvastatavad ja nn varjatud puudusi. Varjatud puudused on kinnisasja vead, mida ei olnud ostjal võimalik avastada kinnisasja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Näiteks praod seintes on ostjale nähtavad, see, mis seinte taga toimub, aga mitte. Varjatud puudused võivad näiteks olla hallitus, konstruktsioonide või torustiku puudused, elektrisüsteemide rikked. Seejuures on termin „varjatud puudused“ veidi eksitava kõlaga: tegemist ei ole tingimata puudustega, mida müüja ostja eest pahatahtlikult varjanud oleks. Ka müüja ei pruugi selliste puuduste olemasolust teadlik olla.

Kes vastutab kinnisasja puuduse eest?

Vastavalt seadusele vastutab müüja üldreeglina kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse, sh varjatud puuduse eest, seda ka siis, kui ta ise sellise puuduse olemasolust teadlik ei olnud. Oluline on see, et puudus või selle tekkimise põhjus peab olema olemas juba ostuhetkel või tekkinud müüja kohustuse rikkumise tõttu. Seega ei vastuta mitte üksnes pahahtlik müüja, kes mõnda puudust ostja eest teadlikult varjanud on, vaid hilisemate pretensioonidega tuleb tegeleda ka sellisel müüjal, kel polnud müügihetkel puuduse olemasolust aimugi.

Seaduse järgi ei vastuta müüja eelkõige siis, kui ostja oli või pidi olema lepingu sõlmimisel puudusest teadlik. Vaidlusi põhjustabki tihti see, et millistest puudustest pidi ostja lepingu sõlmimisel teadlik olema, arvestades eelkõige ülevaatamisel nähtut ja müüja poolt enne lepingu sõlmimist ostjale avaldatut. Võib juhtuda, et müüja peab iseenesest mõistetavaks, et ostja on ühest või teisest asjaolust lepingu sõlmimisel teadlik, mistõttu ei hakkagi müüja ostjale eraldi puudust avaldama. Hiljem leiab aga kohus, et ostja ei pidanud sellise puuduse esinemisest kõiki asjaolusid arvestades asja üle vaadates arugi saama.

Mida saab teha ostja, kui kinnisasjal ilmnevad pärast ostu puudused?

Kui ostja avastab kinnisasjal puudused, mille eest vastutab müüja, võib ta nõuda näiteks seda, et müüja need puudused kõrvaldaks. Kui müüja keeldub, võib ostja lasta need kõrvaldada ise ja nõuda müüjalt kulutuste hüvitamist. Samuti võib ostja sootuks lepingust taganeda, mis tähendab seda, et tehing pööratakse tagasi: ostja peab müüjale tagastama kinnisasja ja müüja ostjale raha. Mõnikord kasutavad ostjad võimalust ka ostuhinna alandamiseks.

Oluline on aga see, et nende õiguste kasutamiseks on ostjale seaduses ette nähtud konkreetsed reeglid. Üks tähtsamaid on kindlasti nõue, mille kohaselt tuleb ostjal müüjat teavitada puudusest mõistliku aja jooksul pärast puuduste ilmnemist. Juhul, kui ostja kiiresti ei tegutse, võib ta kaotada õiguse puudusele tugineda ehk müüjalt üleüldse midagi nõuda. Mõistlikku aega ei hakata arvestama mitte tehingu tegemisest, vaid sellest ajast, mil ostja puuduse avastas või pidi avastama. Näiteks kui tehing on tehtud suvel, ei pruugi asjaolu, et küttekolle on vigane ja ei toimi, ilmneda enne kütteperioodi algust.

Kuidas saab müüja end kaitsta?

Müüja seadusest tulenev vastutus puuduste eest on range. Seetõttu on parim viis vaidlusi vältida nende ennetamine. Müüjal tuleks anda ostjale teada kõikidest kinnisasja teadaolevatest probleemidest. Oluline on, et hiljem oleks võimalik ka tõendada, et selline teavitamine on toimunud. Seetõttu ei saa pelgalt suulist info andmist pidada piisavaks, mõistlik oleks puudused loetleda lepingus. Samuti on müügilepingus võimalik sõlmida erikokkuleppeid seoses müüja vastutusega kinnisasja puuduste eest. Juhul, kui vaidlus on juba tekkinud, siis tuleks anda hinnang, kas tegu on puudusega, mille eest vastutab müüja ja kas ning millises ulatuses on ostja nõuded põhjendatud.

Kokkuvõtteks

Kinnisvara, eriti kodu ost ja müük ei ole enamasti igapäevane tehing ning on osalejate jaoks nii rahaliselt kui emotsionaalselt väga oluline. Juhul, kui olete ostmas või müümas kinnisvara, tasub aegsasti kaaluda õigusnõustaja kaasamist, kes abistab müügilepingu ettevalmistamisega, et maandada riske ning vältida vaidlusi. Juhul, kui kinnisvaratehingu pinnalt on tekkinud õigusvaidlus, saab õigusnõustaja hinnata nõude põhjendatust ja aidata õiguste kaitsel.

Võta ühendust: